حاسبة التمويل العقاري

التمويل العقاري: قسط واحد وثلاثة حدود

قبل أن تسأل عن القسط الشهري يجدر أن تعرف أن التمويل العقاري في المملكة محكوم بحدود يضعها البنك المركزي السعودي، المعروف اختصارا باسم ساما. الحد الأول على مبلغ التمويل نفسه مقارنا بقيمة المسكن، والثاني على ما يمكن أن يذهب من دخلك الشهري إلى الأقساط. القسط رقم حسابي، أما هذان الحدان فهما ما يقرر إن كان التمويل ممكنا أصلا.

الأصل في اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري ألا يمنح الممول ائتمانا يزيد على 70% من قيمة المسكن محل العقد. ثم رفع البنك المركزي هذه النسبة إلى 90% من قيمة المسكن الأول للمواطنين فقط، مع بقاء البنوك عند 70% وشركات التمويل العقاري عند 85% للمسكن الثاني فأكثر ولكافة المستفيدين.

كيف يُحسب القسط خطوة بخطوة

1. اطرح الدفعة الأولى من قيمة المسكن، واطرح معها الدعم السكني أو مبلغ الادخار إن وجد. الباقي هو مبلغ التمويل.
2. اقسم نسبة الربح السنوية على اثني عشر لتحصل على نسبة الفترة، واضرب مدة التمويل بالسنوات في اثني عشر لتحصل على عدد الأقساط.
3. طبّق معادلة القسط الثابت: مبلغ التمويل مضروبا في نسبة الفترة، مقسوما على واحد ناقص واحد على معامل النمو مرفوعا لعدد الأقساط.
4. اقسم مبلغ التمويل على قيمة المسكن لتحصل على نسبة التمويل إلى القيمة، وقارنها بالحد المنطبق على حالتك.
5. اجمع القسط مع التزاماتك الشهرية القائمة واقسم المجموع على دخلك الشهري. هذه هي نسبة الاستقطاع.

الحد الذي يُساء فهمه: نسبة الاستقطاع

المتداول أن لكل بنك نسبة استقطاع خاصة به، وهذا صحيح جزئيا. النص الذي يمكن الرجوع إليه هو تعميم البنك المركزي رقم 341000076474 بشأن نسبة الاستقطاع والتعثر، وفيه ألا تتجاوز نسبة الاستقطاع الشهري 33% من راتب الموظف و25% من راتب المتقاعد، وأن يُعاد جدولة قسط الموظف عند إحالته للتقاعد إلى 25% من الراتب.

هذا التعميم هو المرجع العام للاستقطاع من الراتب، وليس سقفا خاصا بالتمويل العقاري وحده. أما تعليمات تقديم منتج التمويل العقاري للأفراد فتلزم الممول بدراسة قدرة العميل على الوفاء بالالتزامات قبل تقديم أي عرض، ولا تجيز له تقديم عرض إذا كانت نتيجة الدراسة لا تتوافق مع سياسة الائتمان المعتمدة لديه. أي أن السقف النهائي يجمع بين نص التعميم وسياسة الممول، ولهذا تعرض الحاسبة نسبتك وتضع الحد أمامك بدل أن تعدك بقبول أو رفض.

ومن التعليمات نفسها حقان يغفل عنهما كثيرون: صلاحية عرض التمويل لا تقل عن خمسة عشر يوم عمل، وفترة الانتظار قبل التوقيع لا تقل عن خمسة أيام عمل.

لماذا يختلف قسطك عن رقم الحاسبة

• صيغة العقد: المرابحة والإجارة تختلفان في بنية المبلغ والتكلفة، والحاسبة تستخدم القسط الثابت المتساوي.
• التكلفة المتغيرة: في منتجات التمويل العقاري ذات التكلفة المتغيرة تتغير نسبة الربح خلال المدة، فيتغير القسط معها.
• الرسوم والتأمين: رسوم التقييم العقاري وتأمين الممتلكات وتأمين الحماية الائتمانية تُضاف خارج معادلة القسط.
• قيمة العقار المعتمدة: النسبة تُحسب على القيمة التي يعتمدها المقيّم المعتمد، لا على السعر الذي اتفقت عليه مع البائع إن اختلفا.
• الالتزامات القائمة: كل قسط قائم عليك يدخل في نسبة الاستقطاع، بما فيها بطاقات الائتمان.

أسئلة شائعة

كم أحتاج دفعة أولى للمسكن الأول؟ إذا كنت مواطنا وتشتري مسكنك الأول فالحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة المسكن، أي أن أقل دفعة أولى نظاميا هي 10% من القيمة، مع ملاحظة أن الممول قد يطلب أكثر بحسب دراسته الائتمانية.

ولو كان مسكنا ثانيا؟ البنوك تمنح حتى 70% من قيمة المسكن الثاني فأكثر، وشركات التمويل العقاري حتى 85%. الفرق بينهما كبير ويستحق المقارنة قبل اختيار الجهة.

هل تحدد ساما سقفا لنسبة الربح؟ لا يوجد سقف معلن لنسبة الربح في التمويل العقاري، ولذلك تركناها خانة إدخال. قارن العروض بالتكلفة الإجمالية للأجل لا بالنسبة وحدها.

متى أوقّع العقد؟ لا يجوز للممول إبرام العقد قبل انقضاء فترة انتظار لا تقل عن خمسة أيام عمل من استلامك العرض. راجع التعاميم في كتيب القواعد على rulebook.sama.gov.sa.