حاسبة ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية: 5% ومتى لا تُدفع

ضريبة التصرفات العقارية ضريبة بنسبة 5% من إجمالي قيمة التصرف في العقار مهما كانت حالته أو شكله أو استخدامه وقت التصرف. وتشمل الأرض وما يُنشأ أو يُشيَّد أو يُبنى عليها، سواء كان التصرف في العقار كله أو في جزء منه مفرزا أو مشاعا أو وحدة سكنية، وسواء كان التصرف موثقا أو غير موثق. وتُسدَّد قبل الإفراغ العقاري أو أثناءه، أي عند نقل الملكية فعلا لا عند الاتفاق عليه.

بدأ العمل بها يوم الأحد الموافق 4 أكتوبر 2020، والجهة المسؤولة عنها هي هيئة الزكاة والضريبة والجمارك المعروفة باسم زاتكا. ومع فرضها أُعفيت المبيعات العقارية الخاضعة لها من ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، وهو تبديل مهم: العقار الذي يخضع لضريبة التصرفات العقارية لا يخضع لضريبة القيمة المضافة على البيع نفسه.

كيف تُحسب الضريبة خطوة بخطوة

1. حدّد قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين.
2. قارنها بالقيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف. الوعاء لا يقل عن القيمة السوقية العادلة، فإن كانت أعلى من المتفق عليه فهي الأساس.
3. استبعد هامش الربح الضمني إن كان التصرف بتمويل من جهة مرخصة نظاما، فقيمة العقار لأغراض احتساب الضريبة لا تتضمنه.
4. اضرب الوعاء الناتج في 5%.
5. إن كان التصرف مسكنا أول لمواطن، اطرح ما تتحمله الدولة عنك.

نقطة الخلاف: دعم المسكن الأول ليس إعفاء

كثيرون يقولون إن المسكن الأول معفى، والأدق أن الدولة تتحمل الضريبة عنه في حدود سقف معلن. رُفع هذا السقف من 850 ألف ريال إلى مليون ريال من قيمة المسكن. ومعنى ذلك عمليا أن مشتري مسكنه الأول بقيمة تقل عن السقف لا يدفع شيئا، أما من اشترى بأعلى منه فيدفع الضريبة على ما زاد على السقف وحده.

وثمة فرق آخر يُخلط فيه: الإعفاءات الحقيقية هي الحالات المستثناة من نطاق تطبيق الضريبة أصلا. ومنها التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها، والتصرف بموجب وصية شرعية موثقة، والهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة بشرط عدم إعادة التصرف بالهبة لمدة ثلاث سنوات، والتصرف لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة، ونزع الملكية للمنفعة العامة، وتقديم العقار حصة عينية في رأس مال شركة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لمدة خمس سنوات. وهذه لا يُدفع فيها شيء أيا كانت القيمة، لكنها مشروطة بإجراءات توثيق لدى الهيئة.

لماذا قد يختلف رقمك عن إشعار الهيئة

• القيمة السوقية العادلة: إن رأت الهيئة أن القيمة المصرّح بها أدنى من السوقية اعتمدت السوقية، فيرتفع الوعاء عمّا حسبته.
• حق الانتفاع طويل الأمد: تقرير حق انتفاع لمدة تزيد على 50 عاما يُعدّ تصرفا عقاريا خاضعا، وقد لا يخطر ببالك.
• التمويل: هامش الربح الضمني في التمويل من جهة مرخصة يُستبعد من الوعاء، فالمبلغ الذي وقّعت عليه في عقد التمويل ليس هو الوعاء.
• الاستثناءات المشروطة: إعادة التصرف بالهبة خلال ثلاث سنوات، أو التصرف في الحصص خلال خمس سنوات، يُسقط الاستثناء بأثر رجعي.
• قائمة أطول: اللائحة التنفيذية تعدّد استثناءات أكثر مما تعرضه الحاسبة، فراجع نصها إن كانت حالتك خاصة.

أسئلة شائعة

من يدفع الضريبة، البائع أم المشتري؟ الضريبة مستحقة على التصرف العقاري ويلتزم بسدادها المتصرف قبل الإفراغ أو أثناءه، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك بينهما. والاتفاق بينهما لا يغيّر التزام الهيئة.

هل أدفع ضريبة القيمة المضافة أيضا؟ لا على البيع العقاري نفسه. التوريد العقاري الخاضع لضريبة التصرفات العقارية معفى من ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%. أما الخدمات المصاحبة كالسمسرة فلها حكمها.

اشتريت مسكني الأول بمليون ومئتي ألف، كم أدفع؟ تتحمل الدولة ضريبة أول مليون ريال، وتدفع أنت الضريبة على ما زاد. الحاسبة أعلاه تُظهر لك المبلغ بعد خصم ما تتحمله الدولة.

هل قسمة الميراث خاضعة؟ لا. التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها مستثنى من نطاق تطبيق الضريبة. راجع نص اللائحة التنفيذية على zatca.gov.sa.